torsdag, april 17, 2008

Dagens läsning....

erbjuder hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman på DN Debatt. Det handlar om regeringens bostadspolitik och deras planer på en ökad "marknadsmässighet" i hyressättningen. Engman, en kvinna jag har stor respekt för, varnar för konsekvenserna. Självklart handlar det om ökad segregation, och till detta ökade kostnader i form av olika former av bostadstillägg och bidrag som följer av att folk i allt mindre utsträckning har råd att bo (en mänsklig rättighet). "Men vissa bostäder kommer att bli billigare!" brukar Odell utbrista som motargument mot den här typen av kritik. Men vilka bostäder då, och vem vill och kan bo i dem? undrar jag.
Ramlade in i ett reportage om den så kallade Malmömodellen i Rapport för någon vecka sedan. Den gick ut på att MKB gick runt bland sina hyresgäster och tog reda på vilka av deras bostäders egenskaper de särskilt värdesatte - sedan ska hyrorna sättas efter principen att det särskilt eftertraktade ska kosta mer. Jättebra, tyckte alla. Men inte jag. Är du fattig ska du inte kunna bo i en bra lägenhet, är den underliggande logiken. Och den är vidrig.
För att inte tala om den i praktiken redan förekommande marknadsmässigheten vad gäller hyressättningen på affärslokaler. Den har medfört att Malmö innerstad blivit en enda homogen dyra-gatan-miljö, en uppsättning lyxbutiker som bara bryts av de standardaffärer man hittar i varenda i-landsmetropol (HM, Zara...). Jag kan inte fatta varför någon tycker att det är så vi ska ha det.
Läs även Heitis kommentar.

Uppdatering: en representant för hyresgästföreningen har uppmärksammat mig på att det i själva verket är de som, här i Malmö, tillsammans med MKB utvecklat Malmömodellen och att de inte anser att den ska förväxlas med marknadshyra. Såhär skriver de:

Det är en missuppfattning att den så kallade Malmömodellen är detsamma som de föreslagna hyreshöjningarna i den statliga utredningen om allmännyttan. Malmömodellens hyressättning är en normal variant av bruksvärdessystemet. Utredningens modell innebär i praktiken både marknadshyror och borttaget hyrestak. I Malmömodellen sätts hyrorna efter hyresgästernas generella värderingar av läge, storlek och standard. Marknadshyra är istället när hyresnivån bestäms av den enskilde hyresgäst som är beredd att betala mest hyra vid en viss tidpunkt. Det efterfrågepåslag som den statliga utredningen föreslår är i princip detsamma som marknadshyra. Ett påslag på hyran ska enligt detta förslag göras där ett påtagligt efterfrågeöverskott finns. Påslaget ska styras av bostadsköer och bostadsrättspriser. Hyreshöjningarna ska pågå till dess att efterfrågeöverskottet upphör. Det vill säga samma principer som råder vid marknadshyressättning. Efterfrågepåslaget innebär betydligt högre hyror för attraktiva lägenheter än de nivåer som Malmömodellen medger. I Malmö är en lägenhet i innerstaden cirka 40 procent dyrare än en motsvarande lägenhet i ytterstaden. Efterfrågepåslaget skulle göra den skillnaden betydligt större: I innerstaden skulle hyreshöjningarna bli upp till 70 procent. Utredningen föreslår även att allmännyttan ska drivas i vinstsyfte och att den inte längre ska ha en hyresnormerande roll. Det innebär att hyrestaket som finns i bruksvärdesprincipen (t ex i Malmömodellen) försvinner. Det ger inte bara hyreshöjningar i attraktiva lägen utan även att hyresnivån stiger överlag på orter med bostadsbrist.
/---/
Bruksvärde för olika lägernheter enligt Malmömodellen bedöms med hänsyn till storlek, standard och läge. Med standard avses lägenheternas inre standard och kvaliteten på den fastighet till vilken lägenheten hör.
• Standarden värderas utifrån cirka 200 parametrar.
• Läget bedöms i tre steg: geografiskt läge, mikroläge och våningsläge. Läget värderas utifrån parametrar bestämda med hänsyn till resultat i forskning, undersökningar (bland annat i form av enkäter till hyresgäster) och studier av marknaden. Genom detta förfarande får varje lägenhet en unik hyra. Skillnader i hyresnivåer kan alltid förklaras genom olikheter i lägenhetens storlek, standard och läge. I Malmö är en hyreslägenhet i innerstaden cirka 40 procent dyrare än en motsvarande lägenhet i ytterstaden.
/---/
Efterfrågepåslaget innebär betydligt högre hyror för attraktiva lägenheter än de nivåer som Malmömodellen medger. I Malmö är en lägenhet i innerstaden (t ex Västra hamnen) cirka 40 procent dyrare än en motsvarande lägenhet i ytterstaden (t ex Rosengård). Efterfrågepåslaget skulle göra den skillnaden betydligt större: I innerstaden skulle hyreshöjningarna bli upp till 70 procent i innerstaden. Även i andra delar av Malmö skulle efterfrågepåslaget ge hyreshöjningar.
När den statliga utredningen föreslår ett efterfrågepåslag är det därför ett avsteg från bruksvärdesprincipen. Detta på grund av att både läge och standard då ges ett högre värde än vad hyresgästerna generellt värderat dessa till enligt bruksvärdesprincipen (t ex Malmömodellen). Idag drivs de allmännyttiga bostadsföretagen efter självkostnad och är hyresnormerande. De fungerar med andra ord som ett slags hyrestak på orten. Utredningen föreslår att allmännyttan ska drivas i vinstsyfte, som vilket vinstmaximerande privat företag som helst, och att den inte längre ska ha en hyresnormerande roll. Det innebär att hyrestaket som finns i bruksvärdesprincipen (t ex i Malmömodellen), försvinner. Det ger inte bara hyreshöjningar i attraktiva lägen utan innebär även att hyresnivån stiger överlag på orter med bostadsbrist.

Ja, what can I say - visst är Malmömodellen att föredra framför utredningsförslaget, så som det presenteras av hgf. Men jag tillåter mig att vara kritisk även mot denna. Att skillnaden i hyra mellan att bo centralt och t ex i Rosengård är 40 procent ser jag inte heller det som egentligen acceptabelt. Man måste kunna ifrågasätta varför det är så att hyresgäster ska betala för varje detalj i/med en lägenhet som de uppskattar - med resultatet att den som saknar pengar bara kan bo i bostäder med få egenskaper som uppskattas...
------------------
...och så har jag återigen inne en krönika i City.
------------------
Under tiden slår Johan Dahlberg ett slag för skattefinansierad kollektivtrafik. Jimpan har inlett en serie betraktelser över 68-generationen, Jakop betraktar det marknadsliberala imperativets effekter på fisket och Ilse-Marie häpnas av regeringens siffertrixande.

LÄS OCKSÅ: Isabellas kommentar till en broschyr av svenska UNIFEM.

20 kommentarer:

jimpan sa...

Bra krönika! Jag älskar den här meningen:
På samma sätt som sextiotalets skägg växte och blev till hippie- och proggerans långa toviga ser vi i dag inte sällan tjugofemåringar cykla omkring med hakbehåring som påminner mer om de bibliska profeterna än om just tjugofemåringar av idag.
Apropå Malmömodellen hade ett nummer av Fronesis för ett par år sedan temat Staden. Bland annat hade Dalia Mukhtar-Landgren en artikel om Malmös utveckling som är riktigt bra.

Barbro Engman sa...

Hej!

Här finns en beskrivning av Malmömodellen och vad som skiljer den från markandshyressättning och det statliga utredningens förslag på hyressättning:

http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgfdata/2008/04/article/article20080414_152953900/Utredningens_modell_ar_inte_Malmomodellen.pdf

Och du vet väl att Barbro Engman har en egen blogg:

http://barbroengman.blogspot.com/

André Johansson sa...

Hm, det var jag, André, som skrev inlägget ovan. Barbro verkar ha lagt beslag på min dator.

Charlotte sa...

Jaså, jag som trodde jag fick besök av själva Barbro Engman. :-)
Jag ska uppdatera postningen, Malmömodellen är förstås att föredra framför regeringens utrednings förslag. Men jag förbehåller mig rätten att vara kritisk också mot den.

Charlotte sa...

Jimpan: tack så mycket! Och tack för tipset om Fronesis (en av ett hundratal tidskrifter jag skulle vilja prenumerera på).

André Johansson sa...

Ja, Fronesis är inte dumt alls!

Charlotte, jag ser det som en rättvisefråga. Kort sagt: En bra lägenhet ska kosta mer än en som är mindre bra. Sedan kan man naturligtvis diskutera hur mycket mer den ska kosta. Men i dagens system, bruksvärdessystemet, har man överlåtit den värderingen till brukarna, dvs hyresgästerna. De besätter generellt hur mycket t ex läget ska påverka hyran för en likvärdig lägenhet.

Det fina med dagens hyressättningssystem är att det ger trygghet. Hyran påverkas inte drastiskt av att det är råder bostadsbrist (att efterfrågeöverskottet är påtagligt).

Charlotte sa...

Jag ser det också som en rättvisefråga: att också den som har dåligt med pengar ska kunna bo ex centralt och inte vara hänvisad till ofta mindre bra områden (och då inte nödvändigtvis Rosengård där många faktiskt trivs, åtminstone i delar av området) utan stimulans i form av ett bra kulturellt utbud, och mindre bra lägenheter. Det hade kanske varit en sak om alla lägenheter varit bra - och så är det väl tänkt - men så är det inte.
I övrigt, ja som sagt: självklart hellre Malmömodellen än det som regeringen hotar driva igenom.

Jonas Vlachos sa...

Om man inte gillar att tanken på att bo där det bara bor välbärgade etniska svenskar, då bör man vara emot hyresregleringen. Hyresregleringen gör det svårt för outsiders - invandrare, inflyttade, ungdomar - att komma in på bostadsmarknaden.

Dessutom gör regleringen att insiders sitter kvar på sina kontrakt även om de bor och jobbar någon helt annanstans. För vem behåller inte sin ungdoms etta som “övernattningslägenhet” när den kostar mindre än en hotellnatt i hyra?

Slutligen är undersökningen som Hyresgästföreningen ligger bakom befängd genom att bara titta på de mest attraktiva delarna av landet. Det enda den visar är vilken enorm tur de som bor i centrala hyresrätter haft.

André Johansson sa...

Jonas, i nästa nummer av Ekonomisk debatt kommer en replik från Hyresgästföreningen på den undersökning du refererar till. Vore kul att höra vad du tycker om den när den kommer.

André Johansson sa...

Angående det enligt Jonas befängda: De 30 orterna motsvarar en klar majoritet av alla hyresgästhushåll i landet.

Charlotte sa...

Jonas: jag har som du säkert kan gissa svårt att tro att ett system helt utan hyresreglering främjar större jämlikhet och bostadsmässig integration (mindre segregerade områden alltså). Finns det något internationellt exempel som stödjer ditt antagande?

Jonas Vlachos sa...

Det finns forskning som visar att en hård hyresreglering kortsiktigt kan låta äldre låginkomsttagare att bo kvar i områden som de inte haft råd att bo i annars. Konstigt vore väl annars.

Men man kan inte bortse från att bostäder omsätts och de som flyttar in i dessa attraktiva områden inte kommer att se ut som de som lämnar de attraktiva områdena. Alltså är inegrationsvinster kortsiktiga och dessutom riktade till äldre. Om ambitionen tex är ökad integration på skolnivå kommer regleringen snabbt att börja motverka sitt syfte.

Dessutom innebär regleringen stora kostnader genom att de bostäder som finns inte används på ett optimalt sätt. Visst kan man tycka att det är en mänsklig rättighet för änkan/änklingen att till en låg hyra bo kvar i den fyra-femma där barnen uppfostrats, men det finns faktiskt nya barnfamiljer som därmed inte kan bo i denna lägenhet. Vad händer med deras rättigheter och möjligheter?

Hyresrätten är en fantastiskt boendeform som möjliggör flexibilitet när marknaden fungerar. I de attraktiva delarna av landet är dock hyresmarknaden helt död pga regleringen. Föga förvånande omvandlas hyrerätter till bostadsrätter i dessa områden. Detta är en tragisk utveckling som är skapad av regleringen.

Charlotte sa...

Vad jag efterfrågade var en bild av hur det ser ut i länder som saknar hyresreglering.
I övrigt delar jag inte din bild. Jag ser inte poängen med att ställa äldre hyresgäster mot unga barnfamiljer (ja, som du själv säger - det väl en rättighet som framstår som rimlig att kunna bo kvar där man trivs och har rotat sig - med din logik försvinner ju dessutom blandningen unga-gamla till förmån för en grupp välbärgade barnfamiljer). Och jag tycker det är snett att skylla epidemin av omvandling av hyresrätter till bostadsrätter på hyresregleringen. Aldrig har den väl varit så stor som nu - eftersom vår nuvarande regering inte värnar hyresrätten. Och genom vänner vet jag att en del av dem som går in för att skapa bostadsrätt av sin hyresrätt här i Malmö gör så för att de är rädda att annars inte kunna bo kvar - för att man är rädd för skenande hyror i marknadsanpassningens spår.

Jonas Vlachos sa...

Det är naturligtvis omöjligt att ge en samlad bild över hur situationen ser ut i länder som saknar hyresreglering. Det förefaller dock troligt att segregationen med avseende på inkomst ökar, medan den minskar med avseende på andra faktorer (exempelvis var man kommer ifrån).

Att inte ställa grupper mot varandra? Hur ska vi inte kunna ställa grupper mot varandra. Frågan gäller ju just hur vi ska använda bostadsneståndet. Om jag bor någonstans kan inte du också bo där. Det är därför helt omöjligt att inte ställa olika grupper/individer mot varandra i denna - liksom de flesta andra - frågor. Resurserna är trots allt begränsade.

Slutligen är det lite komiskt att du skyller omvandlingen till bostadsrätter på den nuvarande regeringens ännu inte framlagda förslag om reformering av hyressättningen. Kolla in statistiken på denna sida. Vad kan förklara utvecklingen fram till 2006 när den nuvarande regeringen tillträdde?

Charlotte sa...

Jag skyller inte hela epidemin av omvandling till bostadsrätter på den nuvarande regeringen, bara konstaterar att den är något som nuvarande regering understödjer och uppmuntrar.
Och jag VET att det i nuläget finns de som ser detta som enda möjligheten att vara säker på att kunna bo kvar centralt. Utredningen kommer inte ur det blå - den borgerliga attityden till bostadspolitik är ju väl känd.
I övrigt kanske du någon gång har reflekterat över att etniska och klassmässiga skillnader inte sällan går hand i hand? Den som är marginaliserad i ett avseeende är det ofta också i ett annat.

Jonas Vlachos sa...

Nogsamt undviker du att förklara hur vi ska undvika att ställa olika grupper mot varandra. Vad händer med den "välbärgade barnfamilj" som inte kan flytta in i änkans/änklingens stora lägenhet? Går familjen upp i rök? Eller är det möjligen så att den bor någon annanstans? Och vem kan då inte bo där de bor? Den mindre välbärgade barnfamiljen! Var ska de bo? Slutsatsen är att många gynnas om bostadsbeståndet används effektivt.

Naturligtvis kommer det att bli dyrare att bo i attraktiva områden och som kommer att bo där kommer att vara de som antingen har mycket pengar eller de som är villiga att lägga en stor del av sin inkomst på att bo centralt. Jag skulle tro att det finns folk som passar in i dessa kategorier bland både inflyttade, invandrare, infödda, unga och gamla.

Dagens system gynnar däremot de infödda i 35-årsåldern kan få en central lägenhet om de var kloka nog att ställa sig i kön när de var 18. Dessutom gynnas folk med kontakter, antingen bland fastighetsägarna eller i det kommunala bostadsbolaget. Och - som du säger - den som är icke-marginaliserad på ett område är det ofta även på andra. Slutligen gynnas de som har mycket kontakter till ett svartkontrakt och inga moraliska problem att bryta mot lagen.

Och till sist: Om inte den nuvarande regeringens icke-framlagda förslag ligger bakom omvandlingen till bostadsrätter, vad gör det då? Är det möjligen viljan att casha in de vinster som hyresregleringen ger upphov till? Att omvandla en lotterivinst på 5000 kronor i månaden under resten av livet till 500000 kronor direkt i handen.

Charlotte sa...

Jag "undvek nogsamt" ditt argument om att man måste ställa grupper emot varandra när man tänker på besittningsrätten för att jag tyckte det var så osedvanligt dumt. Lösningen på problemet torde snarare vara en bostadspolitik som ökar tillgängligheten på/beståndet av bra och billiga bostäder.
Vad gäller detta med omvandlingen till bostadsrätter - även om vi skulle ponera att du har rätt där är inte heller det ett argument mot hyresregleringen. Möjligen skulle det vara ett argument för att göra det svårare med den typen av omvandlingar, ett visst bestånd av hyreslägenheter bör alltid finnas - som det nu är krymper det mer & mer.

Jonas Vlachos sa...

Om "vi" trollar fram tillräckligt många bostäder för att få köerna att försvinna så har vi i praktiken marknadspriser - dvs det råder balans mellan utbud och efterfrågan vid rådande priser.

Jag skulle tro att exempelvis du i en sådan situation skulle förespråka ännu lägre hyror med samma argument som används idag. Då skulle köerna återuppstå och vi är tillbaks till där vi är nu.

Er "lösning" på problemet är att alla ska kunna bo gratis varsomhelst. Men, som sagt, resurserna är begränsade.

Du undviker nogsamt - återigen - frågan var den välbärgade barnfamiljen ska bo. Är det änkans/änklingens besittningsskydd som gör att de går upp i rök?

Charlotte sa...

Den välbärgade barnfamiljen har inga problem.

Charlotte sa...

..och en balans mellan tillgång & efterfrågan på bostadsmarknaden uppnås som jag ser det bäst genom olika former av subventioner.

Kan du respektera att det helt enkelt finns människor som har andra värderingar och andra åsikter än du?